Dúvidas Frequentes Imobiliário
Qual a diferença entre promessa de
compra e venda e escritura definitiva?
A promessa de compra e venda é um compromisso firmado
entre as partes, mas não transfere a propriedade.
A transferência só ocorre com a lavratura da escritura
pública (Art. 108 do CC) e posterior registro na matrícula do
imóvel (Art. 1.245 e 1.227 do CC).
O que é um contrato de gaveta?
É um contrato particular de compra e venda sem registro
no cartório.
Não tem validade contra terceiros, oferece alto risco de perda da posse e não regulariza a propriedade (Art. 1.245, §1º do CC).
É obrigatório registrar o imóvel após a compra?
Sim. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que efetiva a transferência da propriedade (Art. 1.245 do CC).
Sem o registro, o comprador não é o proprietário perante terceiros.
É possível desistir da compra de um imóvel na planta?
Sim, é possível desistir da compra de um imóvel na planta, mas essa desistência pode gerar consequências contratuais.
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), o comprador tem o direito de arrependimento e de rescindir o contrato, desde que respeitadas as cláusulas contratuais e a boa-fé objetiva.
A desistência é possível, mas deve ser feita com atenção às cláusulas do contrato, podendo ser necessário o ingresso de ação judicial caso haja retenções abusivas ou atraso na devolução dos valores pagos.
Como regularizar um imóvel que não tem escritura?
É necessário lavrar uma escritura pública com o vendedor (Art. 108 do CC) e depois registrá-la no cartório de imóveis.
Se houver dificuldades, pode ser necessária ação judicial.
Como regularizar uma construção feita sem alvará?
O proprietário deve procurar a Prefeitura Municipal para requerer a regularização da obra com base na legislação urbanística local.
A falta de alvará pode acarretar multas e até demolição (Lei Federal nº 6.766/79 e Códigos de Obras municipais).
O que fazer quando há divergência entre o registro e a realidade do imóvel?
É necessário promover a retificação do registro imobiliário, conforme os Arts. 213 e 214 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), podendo exigir processo judicial em casos mais complexos.
Quais são os riscos de comprar um imóvel irregular?
O imóvel pode não ser financiável, ter restrições legais, ser alvo de litígios, e você pode perder o bem.
Além disso, não é possível registrar a propriedade, o que impede sua venda legal posterior.
Como evitar fraudes em negócios imobiliários?
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Exigir a matrícula atualizada;
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Analisar todos os documentos pessoais e fiscais do vendedor;
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Verificar a situação do imóvel na prefeitura e nos cartórios;
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Contar com o acompanhamento jurídico especializado.
Como resolver conflitos entre vizinhos judicialmente?
Dependendo do caso, é possível ingressar com:
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Ação de obrigação de fazer (ex: cessar obra irregular);
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Ação indenizatória (danos materiais/morais);
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Interdito proibitório (ameaça à posse);
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Nos termos do Art. 1.277 do CC.
O que posso fazer se o imóvel do vizinho causa danos ao meu imóvel?
Você pode buscar acordo extrajudicial.
Persistindo, pode ingressar com ação de obrigação de fazer ou reparação de danos (Art. 927 do CC e Art. 186 do CC).
Quais os direitos e deveres do inquilino?
Direitos:
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Uso pacífico do imóvel (Art. 22, II);
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Recebimento do imóvel em boas condições;
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Devolução do caução ao final.
Deveres:
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Pagar o aluguel e encargos;
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Zelar pela conservação do imóvel;
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Informar problemas estruturais (Arts. 23 e 24 da Lei do Inquilinato).
Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?
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Após o fim do contrato por prazo determinado;
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Por inadimplência;
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Em hipóteses legais do Art. 9º da Lei 8.245/91:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
O inquilino pode sair antes do fim do contrato?
Sim, mas pode ser exigida multa proporcional, salvo cláusula de isenção (Art. 4º da Lei do Inquilinato).
O aluguel pode ser reajustado a qualquer momento?
Não. Deve haver cláusula contratual e o reajuste costuma ocorrer anualmente com base em índice previamente acordado (IGP-M, IPCA etc.).
Qual é o prazo para ajuizar a ação renovatória de locação de imóvel comercial?
A ação renovatória deve ser ajuizada no prazo de até um ano antes do término do contrato vigente, respeitando o limite mínimo de seis meses antes do fim do prazo contratual.
Caso o locatário perca esse prazo, não poderá exigir a renovação compulsória do contrato.
Esse direito está previsto no Art. 51 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que também exige que o contrato de locação comercial tenha sido firmado por escrito e com prazo mínimo de cinco anos, além de o locatário estar explorando o mesmo ramo de atividade no imóvel por pelo menos três anos consecutivos.
Portanto, é fundamental observar os prazos legais para não perder o direito à renovação judicial da locação.
Como funciona a ação de revisão de aluguel?
Pode ser proposta após 3 anos do contrato ou do último reajuste (Art. 19 da Lei 8.245/91), com base na oscilação do valor de mercado.
O que é ação consignatória em locação e quando pode ser usada?
É usada quando o locador se recusa a receber o pagamento.
O inquilino deposita os valores judicialmente, evitando caracterização de mora (Art. 335 do CC e Art. 67 da Lei do Inquilinato).
Quais são as formas de defesa na ação de despejo?
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Contestação com prova de quitação;
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Proposta de purgação da mora;
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Alegação de nulidades contratuais ou processuais (Art. 62 e seguintes da Lei 8.245/91).
Quando pode ser concedida liminar em ação de despejo?
Conforme o Art. 59, §1º da Lei do Inquilinato, em casos como:
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Inadimplência comprovada;
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Término de contrato sem oposição;
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Subutilização ou uso irregular.
O que é alienação fiduciária e como ela funciona?
É um contrato em que o banco mantém a titularidade do imóvel até a quitação.
A posse é do comprador, mas o registro em nome do banco garante a dívida (Lei 9.514/97).
O banco pode tomar o imóvel financiado se atrasar parcelas?
Sim, o banco pode retomar o imóvel financiado em caso de inadimplência, por meio do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, conforme prevê a Lei nº 9.514/1997, que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário.
Nesse regime, o imóvel é transferido ao credor fiduciário (geralmente o banco) como garantia da dívida.
Enquanto a dívida não for totalmente quitada, o devedor permanece apenas com a posse direta do bem.
Posso vender um imóvel ainda financiado?
Sim, desde que o comprador assuma a dívida com o banco ou pague o saldo devedor para quitação e transferência.
A construtora pode reter as chaves por inadimplência das parcelas intermediárias?
Não, se já recebeu o valor total do financiamento. Essa conduta é considerada abusiva (Art. 51 do CDC).
A cobrança deve ser judicial, sem impedir a posse.
É possível obter liminar para a entrega das chaves, caso a construtora retenha o imóvel por inadimplência das parcelas intermediárias?
Sim. Quando a construtora já recebeu integralmente o valor do imóvel por meio de financiamento bancário, mas retém as chaves em razão de parcelas intermediárias em aberto diretamente com o comprador, essa conduta é considerada abusiva, configurando enriquecimento sem causa, nos termos do Art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Nesses casos, é possível ingressar com uma ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência (liminar), requerendo a entrega imediata das chaves.
Os tribunais têm reconhecido esse direito com base nos princípios da boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil) e na função social do contrato.
Para a concessão da liminar (Art. 300 do CPC), o comprador deve demonstrar:
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Que o valor total do imóvel foi quitado junto ao banco;
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Que possui contrato válido e direito à posse;
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Que há conduta abusiva da construtora;
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Que há risco de dano irreparável (ex: pagamento de aluguel, prejuízo familiar);
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Que há probabilidade do direito (verossimilhança das alegações).
Se a liminar for concedida, a justiça determina a entrega das chaves em prazo curto, sob pena de multa diária (astreintes, conforme Art. 536, §1º, do CPC).
O que acontece se o devedor não pagar em 15 dias após ser notificado extrajudicialmente por débito de financiamento imobiliário?
Conforme dispõe o Art. 26 da Lei nº 9.514/1997, caso o devedor, após ser regularmente notificado por meio do Cartório de Registro de Imóveis, não efetue o pagamento da dívida no prazo de 15 dias, serão iniciadas as seguintes consequências no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel:
Consequências do não pagamento:
Consolidação da propriedade em nome do banco (credor fiduciário), na qual o imóvel é transferido formalmente para o nome do banco, por meio de averbação no registro imobiliário. O devedor perde a titularidade do bem.
Realização de leilões extrajudiciais: Nos termos do Art. 27 da mesma lei, o credor é obrigado a promover:
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Um primeiro leilão, com valor mínimo correspondente à dívida;
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Caso não haja lance ou arremate, um segundo leilão, em que se aceita o maior lance, mesmo que inferior ao valor do débito.
Responsabilidade por eventual saldo remanescente: Se o valor obtido no leilão for inferior à dívida, o banco poderá cobrar judicialmente o saldo devedor restante do antigo proprietário.
Perda do imóvel sem necessidade de ação judicial: Todo o procedimento é extrajudicial, ou seja, ocorre sem processo judicial, salvo se o devedor apresentar defesa ou questionar judicialmente alguma etapa ou cláusula contratual.
Quais são as defesas possíveis do devedor após ser notificado extrajudicialmente por débito de financiamento imobiliário?
O devedor pode recorrer ao Judiciário nos seguintes casos:
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Irregularidade na notificação extrajudicial Ex: ausência de notificação válida ou notificação feita em endereço incorreto;
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Abusividade de cláusulas contratuais Ex: juros abusivos, capitalização de juros não prevista, encargos ocultos (com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, Art. 6º, V e Art. 51);
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Discussão sobre o valor da dívida Ex: evolução do saldo devedor incompatível com o contrato ou práticas bancárias;
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Erro na consolidação da propriedade ou falha no procedimento cartorário;
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Pedido de revisão contratual Com base em onerosidade excessiva (Art. 478 do Código Civil) ou violação do princípio da boa-fé objetiva (Art. 421 e 422 do CC);
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Depósito judicial ou extrajudicial para purgar a mora, quando cabível.
O que devo verificar antes de comprar um imóvel?
Antes de comprar um imóvel, é essencial verificar:
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Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1.245 do Código Civil);
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Certidões negativas do vendedor (cível, trabalhista, fiscal, protestos e federal);
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Situação do IPTU e condomínio (quando aplicável);
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Conformidade urbanística junto à Prefeitura;
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Eventuais ônus ou gravames registrados (ex: hipoteca, penhora).
